外墙漏水真的属于物业负责吗？

在日常生活中，不少业主都会遇到外墙漏水的问题，墙壁上斑驳的水痕不仅影响房屋美观，还可能对墙体结构造成损害，给居住带来诸多不便，外墙漏水到底是否属于物业负责呢？这需要分情况来详细探讨。

从法律层面来看，依据《物业管理条例》以及相关的建筑法规，建筑物的外墙属于建筑物的公共部分，物业作为小区的管理服务者，对公共部分负有一定的管理和维护责任，一般情况下，如果外墙在保修期内出现漏水问题，责任往往在开发商，因为根据相关规定，建设单位对房屋建筑工程的质量是有保修期限要求的，外墙防渗漏的最低保修期限通常为五年，在这个期限内，一旦发现外墙漏水，业主应及时通过物业联系开发商，由开发商安排专业人员进行维修。

如果外墙已经过了保修期，那么物业就需要承担起相应的责任，物业有义务对小区的公共设施和公共部位进行定期检查和维护，以确保其正常使用和安全，当发现外墙漏水时，物业应该及时组织人员进行维修，维修所需的费用可以从小区的住宅专项维修资金中支取，住宅专项维修资金是专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

不过，也存在一些特殊情况，如果外墙漏水是由于业主自身的不当行为导致的，比如业主私自在外墙打孔、安装防盗窗等破坏了外墙的防水层，那么这种情况下的维修责任就应由业主自行承担，物业可以协助业主进行维修，但费用需业主自己支付。

如果小区没有成立业主委员会，也没有住宅专项维修资金，那么外墙漏水维修费用的筹集可能会成为一个难题，在这种情况下，物业需要积极与业主沟通协调，共同商讨解决方案，比如按照一定的比例分摊维修费用等。

外墙漏水是否属于物业负责不能一概而论，要根据外墙是否在保修期内、漏水原因等多种因素来判断，业主在遇到外墙漏水问题时，应及时与物业沟通，明确责任归属，以便问题能够得到及时有效的解决，物业也应该切实履行好自己的职责，保障小区公共部位的正常使用和业主的居住权益。